Pravična naknada za eksproprisane nekretnine

• Naknada za eksproprisane nekretnine se određuje u novcu tako da bude pravična i ona ne može biti niža od tržišne vrijednosti takvih nekretnina u vrijeme donošenja sudske odluke.

Obrazloženje:

“Odredbom člana 73. ZE je propisano da će se raniji vlasnik brisati iz javnih knjiga tek nakon što mu bude isplaćena naknada za eksproprisane nekretnine. Stoga nije pravilan zaključak drugostepenog suda da zahtjev tužitelja nije osnovan jer tuženi nisu stekli svojinu na spornom zemljištu već je tužitelj i dalje upisan kao vlasnik istoga. Tek nakon što tužitelju isplate naknadu za zauzete nepokretnosti, tuženi će steći pravni osnov da svoja prava na tim nekretninama upišu u javne evidencije.

Po odredbi člana 54. ZE, pravična naknada za eksproprisane nepokretnosti ne može biti niža od tržišne vrijednosti nepokretnosti u vrijeme donošenja sudske odluke. Po odredbi člana 60. ZE, naknada za eksproprisano poljoprivredno i građevinsko zemljište se određuje u novcu tako da bude pravična i ne niža od tržišne vrijednosti takvog zemljišta. Navedene zakonske odredbe ne propisuju na osnovu kojih elemenata će se utvrditi tržišna vrijednost nepokretnosti, osim što propisuju da je ta vrijednost izražena u cijeni koja se za određenu nepokretnost može postići na tržištu i koja zavisi od odnosa ponude i potražnje u vrijeme njenog utvrđivanja. Ako na području eksproprisanih nepokretnosti nema prometa, naknada se utvrđuje na osnovu podataka o prometu nepokretnosti na susjednom području. Ako ni na susjednom području nema prometa, tada se za utvrđenje tržišne vrijednosti koriste podaci o iznosima naknada iz postignutih sporazuma o određivanju naknade za eksproprisane nepokretnosti. Kod utvrđivanja vrijednosti se moraju cijeniti i ostale karakteristike eksproprisane nepokretnosti (položaj zemljišta, kultura, klasa i dr.). Dakle, visina tržišne cijene nepokretnosti je faktičko pitanje koje zavisi od niza konkretnih okolnosti.

U ovom slučaju je radi utvrđivanja tržišne vrijednosti spornog zemljišta, čija je ukupna površina 3421 m2, provedeno vještačenje po građevinskom vještaku T.Š. koja je, shodno prednjim pravilima, uzela u obzir da na spornom području postoji promet nepokretnosti i da se tržišna cijena nepokretnosti na tom području kreće od 208,50 KM/m2 do 445 KM/m2, što je utvrđeno na osnovu uvida u veći broj notarski sačinjenih ugovora o kupoprodaji nepokretnosti koje se nalaze u istoj gradskoj zoni i u neposrednoj blizini spornih nekretnina tužitelja.

Stoga su neosnovani prigovori tuženih u pogledu visine pravične naknade jer je ista utvrđena na temelju kriterija po kojima se inače utvrđuje visina naknade za eksproprisane nepokretnosti. Tačno je da se sporno zemljište u javnim knjigama vodi kao poljoprivredno, ali se isto nalazi u zoni gdje se intenzivno grade stambeni i poslovni objekti tako da se na tržištu to zemljište prodaje po istim cijenama kao i građevinsko zemljište jer se radi o atraktivnoj lokaciji za kojom postoji veliki interes za kupovinu.”

(Presuda Vrhovnog suda Republike Srpske, 71 0 P 205488 19 Rev od 6.9.2019. godine)