Sticanje i zaštita prava svojine

• Objekat koji je sagrađen od čvrstog materijala, a nije legalizovan i upisan u zemljišnu knjigu, ima status privremenog objekta, odnosno pokretne stvari i isti kao takav uživa pravnu zaštitu, a pravo svojine na takvom objektu pripada graditelju kao vanknjižnom vlasniku, odnosno njegovim pravnim sljednicima, što podrazumijeva i pravo raspolaganja takvim objektom.

Obrazloženje:

“U konkretnom slučaju, prema činjeničnom utvrđenju nižestepenih sudova, po zahtjevu M.Z. O. od 12.09.1983. godine, postignut je dogovor o zajedničkoj gradnji između navedene Mjesne zajednice i pravnog prednika prvotuženog, u koju svrhu su donesene odgovarajuće odluke. Prema Odluci Skupštine Mjesne zajednice o izgradnji prodavnice u MZ O. od 19.01.1987. godine, MZ O. će u saradnji sa pravnim prednikom prvotuženog izgraditi prodavnicu mješovite robe koja će se sastojati od poslovnog prostora i potkrovlja (prema nalazu vještaka geometra: suteren), koje bi MZ koristila za svoje aktivnosti. Mjesna Zajednica će obezbjediti plac, potrebnu dokumentaciju i radnu snagu, a pravni prednik prvotuženog građevinski materijal i tehnički nadzor (član 1.). Po završetku radova MZ će prenijeti poslovni prostor, kao etažnu svojinu, u vlasništvo pravnog prednika prvotuženog i 500 m2 zemljišta na kojem je sagrađena zgrada (član 2.). Odlukom pravnog prednika prvotuženog od 13.02.1987. godine prihvaćena je odluka MZ o zajedničkoj gradnji prodavnice. Predmetni objekat (materijalom pravnog prednika prvotuženog) je sagrađen 1988. godine, isti je čvrste gradnje i sastoji se od prizemlja i suterena, sa odvojenim ulazima. Nesporno je da je prizemlje objekta, kao prodavnicu, držao u posjedu pravni prednik prvotuženog, pa prvotuženi, sve do zaključenja spornog ugovora, dok suteren objekta svo vrijeme (i sada) za svoje potrebe koristi Mjesna zajednica. U postupku privatizacije prvotuženog prizemlje predmetnog objekta (označeno kao prodavnica broj 64) je uneseno u Program privatizacije, koji je odobren od strane Direkcije za privatizaciju. Predmetni objekat nije upisan u javnim evidencijama, a kao posjednik zemljišta na kojem se nalazi objekat je upisana MZ sa 1/1, dok se u zemljišnoj knjizi zemljište upisano na trećem licu, odnosno u korist B.A..

Pravilno nižestepeni sudovi zaključuju da je, saglasno odredbama člana 21. i 24. ZOSPO, građenjem od svog materijala, te saglasno odlukama Mjesne zajednice i pravnog prednika prvotuženog o zajedničkoj gradnji, pravni prednik prvotuženog stekao pravo vlasništva dijela predmetnog objekta (prodavnice broj 64 u prizemlje objekta). Tom nekretninom (jedna etaža objekta) prvotuženi je raspolagao osporenim ugovorom, dok predmet raspolaganja nije druga etaža (suteren objekta), niti zemljište, koje je označeno samo u svrhu bližeg lociranja objekta. Kako se objekat nalazi na zemljištu koje je upisano kao vlasništvo trećeg lica B.A., te kako isti nije naknadno legalizovan, niti upisan u javne evidencije, proizlazi da je pravni prednik prvotuženog na predmetnom objektu (prodavnici) u vrijeme zaključenja spornog kupoprodajnog ugovora, bio vanknjižni vlasnik, koje pravo je, na temelju zakona, stekao građenjem od svog materijala, u skladu sa Odlukom MZ o izgradnji prodavnice. Predmetni objekat, bez obzira što je sagrađen od čvrstog materijala, s obzirom da nije legalizovan i upisan u zemljišnu knjigu, ima status privremenog objekta, odnosno pokretne stvari. Međutim, isti kao takav uživa pravnu zaštitu i na takvom objektu pravo svojine pripada graditelju, odnosno njegovim pravnim sljednicima, što podrazumjeva i pravo raspolaganja takvim objektom.

Prema tome, suprotno revizionim navodima, predmetnim kupoprodajnim ugovorom prvotuženi je raspolagao pravom koje mu je i pripadalo na predmetnom građevinskom objektu, pa nižestepenim odlukama pravilno nisu prihvaćeni navodi tužbe da je prvotuženi spornim ugovorom raspolagao sa više prava nego što mu je to pripadalo, pa da se iz tog razloga radi o ništavom ugovoru, u smislu odredbe člana 103. ZOO. S obzirom da je, prema već rečenom, prvotuženi vanknjižni vlasnik prometovanog objekta, to nisu od uticaja revizioni navodi kojima se tužitelj poziva na tačku 4. kupoprodajnog ugovora (kojom je data dozvola za upis prava svojine na prometovanom objektu i zemljištu koje služi za redovnu upotrebu objekta u korist drugotuženog, što je u konkretnom slučaju bez značaja). Iz istih razloga, odnosno kod toga da je objekat sagrađen na tuđem zemljištu (na kojem pravo svojine ne pripada ni tužitelju), te je prometovan kao pokretna stvar, bez uticaja na odluku o tužbenom zahtjevu je činjenica da je prvostepeni sud odbio prijedlog tužitelja da se izvrši dopuna nalaza po vještaku geometru tako što bi se pribavio istorijat svih promjena u zemljišno knjižnoj evidenciji.

Prema već rečenom predmet prometa po osporenom ugovoru nije bilo zemljište, već samo prodavnica broj 64, koja s obzirom da nije legalizovana ima karakter pokretne stvari, pa su bez uticaja i dalji revizioni navodi da se na predmetnom zemljištu nalazi spomenik palim borcima i da to potvrđuje “nemogućnost raspolaganja predmetnim nepokretnostima”.

Saglasno datim razlozima, izjavljena revizija je odbijena, primjenom odredbe člana 248. Zakona o parničnom postupku (“Službeni glasnik RS”, broj 58/03, 85/03, 74/05, 63/07, 49/09, 61/13).”

(Presuda Vrhovnog suda Republike Srpske, 78 0 P 019032 17 Rev od 5.4.2018. godine)